住宅購入には多額の資金が必要になるため「子や孫のマイホーム購入をサポートしたい！」とお考えの方は多いのではないでしょうか？本来、金銭の贈与は贈与税の課税対象となり、贈与金額に応じて税金を納める必要があります。

しかし、住宅資金贈与の特例を活用することで支払うべき税金額を低減することができます。本記事では、贈与税の基礎知識に触れつつ、住宅資金贈与の特例についてわかりやすく解説します。

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贈与税とは？

まずは贈与税の基本を理解しておきましょう。

贈与とは「自身の財産を無償または負担付きで第三者に譲ること」を意味する言葉です。一般的には、贈与を行う人（贈与者）が財産を譲る旨の意思表示を行い、その内容について相手（受贈者）が承諾することで正式に贈与が成立します。

贈与に関心のある方は以下の記事が参考になります。

贈与税は 1 月 1 日から 12 月 31 日までの 1 年間に受けた贈与に対して課せられる税金であり、贈与を受けた受贈者に贈与税の支払い義務が発生します。贈与税の支払いを怠った場合は脱税と見なされてしまうこともあるため、確実に税金を納める必要があります。

また、贈与税には「暦年課税」という考え方があり、贈与を受けた金額が年間 110 万円までであれば、贈与税を支払う必要はありません。また、基礎控除は「贈与を受ける人」に対して設けられている非課税枠であるため、仮に複数人から贈与を受けたとしても、その合計額が年間 110 万円を超えた場合は贈与税の課税対象となります。

贈与税について詳しく知りたい方は以下の記事が参考になります。

マイホーム購入に役立つ「住宅資金贈与の特例」とは？

住宅資金贈与とは、住宅購入を目的とした資金を贈与することであり、一定の条件を満たすことで「住宅資金贈与の特例」を適用できます。正式名称は「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」であり、国税庁は「住宅取得等資金の特例」という略称を使用しています。

この特例を活用することで、子や孫に対する金銭贈与が一定額まで非課税となります。非課税枠は購入する住宅の種類によって異なり、耐震・省エネ・バリアフリーの住宅用家屋は 1,000 万円、それ以外の住宅は 500 万円までが非課税限度額として定められています。

また、贈与者（贈与を行う人）は父母や祖父母などの直系尊属に限定されており、受贈者（贈与を受ける人）は 18 歳以上の子や孫が対象となります。その他、多くの適用条件が定められていますが、詳しくは次章でご説明します。

住宅資金贈与の特例の適用条件

住宅資金贈与の特例を利用するためには、様々な条件を満たす必要があります。以下、カテゴリごとに適用条件をご紹介します。

期間

住宅資金贈与の特例は「 2023 年 12 月 31 日までに履行された贈与」が適用対象となります。そのため、贈与の意思があったとしても、実際に履行されなければ特例を使うことはできません。

住宅資金贈与の特例は過去にも何度か期間延長されており、今後再度延長される可能性もあります。とは言え、確実に延長するとは言い切れないため、特例を活用したい場合は早めに動くことをオススメします。

贈与者

住宅資金贈与の特例は贈与者が直系尊属である場合に限り適用できます。直系尊属とは、父母や祖父母など、自分よりも前の世代で直通する系統の親族のことです。

そのため、配偶者の父母など義理の親族が贈与者の場合は特例を使うことはできません。見落としやすいポイントなので、この点は確実に理解しておきましょう。

親族同士の関係性については以下の記事で詳しく解説しています。

受贈者

受贈者は贈与を受けた年の 1 月 1 日時点で 18 歳以上である必要があります。従来は 20 歳以上であることが条件でしたが、令和 4 年の民法改正で成人年齢が引き下げられたため、これに伴い特例の適用条件も変更されました。

上述した通り、年齢基準は「贈与を受けた年の 1 月 1 日時点」で判断されるため、 1 月 1 日生まれの人以外は贈与を受けた年に特例を適用することはできません。後から「年齢条件を満たしておらず特例が使えなかった」とならないように十分注意してください。

加えて、受贈者の所得額にも条件が設けられており、本特例を適用するためには「贈与を受けた年の所得」が 2,000 万円以下である必要があります。また、新築等をした住宅の家屋面積が 40 ㎡ 以上 50 ㎡ 未満に該当する場合、所得の条件は 1,000 万円以下となります。

住宅所得資金の利用期限

贈与を受けた住宅所得資金については「贈与を受けた年の翌年 3 月 15 日まで」に資金全額を住宅用家屋の新築・取得または増改築等に充当する必要があります 。この期限を過ぎた場合、特例は使えなくなってしまうので注意が必要です。

購入した住居への居住

贈与された住宅資金で購入した住居には、贈与を受けた年の翌年 3 月 15 日までに居住しなければなりません。もしくは、その後に遅滞なく購入した住居に住み続けることが確実であると見込まれることが必要です。

なお、贈与を受けた年の翌年 12 月 31 日までに居住していない場合、住宅資金贈与の特例を使うことはできません。そのため、計画性を持って引越しのスケジュールを決めておくことが重要なポイントになります。

住宅要件

住宅資金贈与の特例を適用するためには、購入する住宅が一定の条件を満たしている必要があり、その条件は「新築または取得の場合」と「増改築等の場合」の 2 パターンに分類されます。

（1） 新築または取得の場合の要件

イ 新築または取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。

① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋

② 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの

③ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

④ 上記②および③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

 

（2） 増改築等の場合の要件

イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」または「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。

また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

※引用：国税庁 HP 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

このように、住宅要件はとても細かく定められており、これらを満たすことで住宅資金贈与の特例が適用可能になります。なお、上記 2 パターンどちらの場合においても、特例適用の対象は日本国内にある住宅のみに限定されています。

その他

上記以外の適用条件として「過去に旧非課税制度（住宅取得等資金の贈与税の非課税制度）の適用を受けていないこと」が挙げられます。つまり、本特例を適用できるのは 1 回のみだとご理解ください。

また、国籍や住所に関する条件も存在しますが、贈与を受けた時点で日本国籍を持っており、かつ日本国内に住所があれば適用対象として認められます。仮に国籍が日本以外であったり、住所が海外であったりする場合は要件が追加されるため、この点には注意しておきましょう。

まとめ

本記事では、贈与税の基礎知識に触れつつ、住宅資金贈与の特例についてわかりやすく解説しました。

住宅資金贈与の特例を活用することで、支払うべき税金を低減することができます。節税に有効な手段であるため、この記事を読み返してポイントを理解しておきましょう。

ただし、本特例を適用するためには様々な条件を満たす必要があり、特に受贈者の所得金額の条件や住宅要件などは複雑なものとなっています。万が一、条件を満たしていない場合は特例を適用できず、多額の税金を支払うリスクがあることを覚えておいてください。

もし、すべてを自分ひとりで行うのが難しい場合は、専門家への相談も有効な選択肢の一つになります。プロの目線から助言を受けることができ、スムーズに手続きを進められることはもちろん、困った時に相談を行うことも可能です。

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