遺産を相続する際、現金であれば複数の相続人で容易に分け合うことができますが、不動産の場合はそう簡単にはいきません。それでは、不動産を複数の相続人で分けるためには、どうすれば良いのでしょうか？

本記事では、遺産の家と土地を分ける方法について解説します。代償分割や換価分割などの専門用語をわかりやすくご説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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遺産分割の基本

まずは遺産分割の基本について理解しておきましょう。

相続が発生した際、相続人が 1 人のみであれば話はスムーズに進みますが、相続人が複数いる場合は当事者間で協議の場を設ける必要があります。そして、相続人同士の話し合いにより遺産分割の割合などが決められ、その内容を遺産分割協議書に書面としてまとめます。

遺産分割協議書とは、法定相続人同士の遺産分割協議の結果が記載された書面のことですが、遺言書が存在する場合は遺産分割協議書は原則不要です。遺言書は法定相続よりも優先されるため、被相続人が生前に残した遺言書があれば、その内容に従って遺産が分配されます。

遺言書について詳しく知りたい方は以下の記事が参考になります。

その一方で、遺言書が存在しない場合は遺産分割協議が行われることになります。相続財産を誰にどのような割合で分配するのか？を話し合い、その結果を遺産分割協議書に書き記します。

このように、遺産分割協議書は遺産相続の内容について相続人全員の合意を前提として作成されるため、相続を進める上での重要な証明になります。

遺産分割協議書について詳しく知りたい方は以下の記事が参考になります。

遺産分割の方法

遺産分割を行う際は「現物分割」が最も一般的な方法として挙げられます。

現物分割とは、相続財産を現物のまま分割する方法であり、現金や預金、株式など、比較的容易に分割できる財産に関しては現物分割が選択されるケースが多くなっています。また、財産の現物を相続人同士で分配できるため、手間なく進められる点が大きな特徴です。

しかし、相続財産の中には分割が難しいものも多く含まれており、家や土地などの不動産がその代表例だと言えます。そして、現物分割では遺産の分配が難しい場合は「代償分割」や「換価分割」などが有効な選択肢になります。

さらに、相続財産の全部または一部を複数の相続人が共有して相続する「共有分割」という遺産の分割方法も存在します。共有分割とは、相続財産の全部または一部を複数の相続人が共有して相続する方法です。

例えば、被相続人の子供である兄妹が 2 分の 1 ずつの割合で遺産を共有取得するようなケースが該当しますが、後々トラブルになることが多いため、実務上は避けられることが多い分割方法となっています。

このように、遺産分割には様々な方法が存在するため、それぞれの違いを正しく理解しておきましょう。次章では、遺産として不動産を相続した場合の代償分割と換価分割の考え方について詳しくご説明します。

遺産の家と土地を分ける方法

前述した通り、遺産の家と土地を複数の相続人で分けるためには「代償分割」や「換価分割」などが有効な選択肢になります。

以下、ぞれぞれの分割方法について順番に見ていきましょう。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が他の相続人に金銭などを支払うことで、その代わりに不動産などの現物遺産を相続する方法です。家や土地など、遺産が分割しにくい場合に利用されるケースが多くなっています。

代償分割は現物遺産（不動産）をそのまま手元に残せるため、自分より後の世代である子や孫に不動産を相続できる点が大きなメリットです。また、土地の場合は「小規模宅地等の特例」が適用されるケースが多いため、相続税を低減できる可能性がある点も代償分割の魅力だと言えます。

小規模宅地等の特例に関心のある方は以下の記事が参考になります。

その一方で、代償分割では不動産の評価がトラブルに発展するケースが多くなっています。これは、代償金を支払う相続人は不動産評価額を低く見積もりますが、代償金を受け取る相続人は高く見積もる傾向にあるためです。

また、代償分割を利用するには、代償金を支払うための資金力が必要になるため、相続人の経済状況によっては使えない可能性がある点は覚えておきましょう。このように、代償分割にはメリット・デメリットが存在するため、代償分割を選択する際は慎重に検討することが重要なポイントになります。

換価分割

換価分割とは、現金以外の財産を売却・現金化した上で、その現金を相続人同士で分割する方法です。代償分割と同様、家や土地など遺産が分割しにくい場合に利用されるケースが多くなっています。

遺産の家や土地などを換価分割で分ける場合、すべての不動産を売却して、その売却金を相続人の間で分配することになります。現物を売却する必要があるため、現物分割よりも手間のかかる方法だと言えますが、すべての財産を現金化することで公平性を担保できるというメリットがあります。

ただし、換価分割を行う場合は相続税に加えて所得税が発生することを覚えておきましょう。換価分割による建物の売却は「相続人が共有取得している財産を売却すること」であり、この売却行為に対して「譲渡所得税」が発生します。

そして、譲渡所得税は所得が発生した人が対象となるため、相続人が複数存在する場合は、その全員に対して譲渡所得税の納税義務が発生します。この時、納税額は各相続人の遺産の分割割合によって決まりますが、確定していない場合は法定相続分を基に譲渡所得税が計算されます。

なお、換価分割では「マイホームの特例」や「空き家の特例」などの各種特例が用意されており、条件を満たせばこれらを適用することができます。

家や土地の評価方法について詳しく知りたい方は以下の記事が参考になります。

まとめ

本記事では、遺産の家と土地を分ける方法について、代償分割や換価分割などの基礎知識を交えてわかりやすく解説しました。

分割が難しい不動産の場合、現物分割で遺産を分配することは困難であり「代償分割」や「換価分割」などを利用することが一般的な分割方法になります。

しかし、代償分割は代償金を支払うための資金力が必要であったり、換価分割は相続税に加えて所得税が発生したりするなど、注意すべきポイントが多数存在します。そのため、これらを選択する場合は自身の状況を踏まえて、慎重に検討することをオススメします。

とは言え、遺産分割を考える上では多くの要素を考慮する必要があり、すべてを自分ひとりで解決するのは困難であると言えます。そのような場合は、専門家に助言を求めることをオススメします。

そして、相続に関してお悩みであれば、ぜひ大谷聡税理士事務所へご相談ください。これまで培ってきた豊富な知識・経験をもとに対応させていただくのはもちろんのこと、損をしないための税金対策に関してもアドバイスさせていただきます。

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